表示登記とは？司法書士と土地家屋調査士が連携する登記手続きをわかりやすく解説
こんにちは、星総合法務事務所です。
「新築で家を建てたのに、登記って何から始めればいいの？」「表示登記と保存登記って、どう違うの？」——そんなふうに頭を抱えたことはありませんか？
登記の手続きは、一生に何度もあるものではありません。だからこそ、「誰に頼めばいいのか」「どんな順番でやればいいのか」が、なかなかわかりにくいんですよね。
表示登記とは？基本をわかりやすく解説
不動産登記には「表示」と「権利」の2種類がある
不動産の登記簿（登記事項証明書）を見ると、大きく分けて「表題部」と「権利部」という2つのブロックで構成されているのがわかります。
表題部には、その不動産の物理的な情報が記録されます。土地であれば「所在・地番・地目・地積」、建物であれば「所在・家屋番号・種類・構造・床面積」などです。一方の権利部には、その不動産の権利に関する情報——「誰が所有しているか（甲区）」「どんな担保が設定されているか（乙区）」——が記録されます。
この「表題部」に情報を記録する手続きが表示登記（表題登記）です。いわば不動産の「戸籍」を作る作業といえますね。権利登記（所有権保存登記・抵当権設定登記など）は、この表示登記が完了して初めて申請できるようになります。つまり表示登記は、すべての権利登記の土台となる大切な手続きなんです。
表示登記が必要になる主なケース
表示登記には、法律上の申請義務があります。土地や建物の状況が変わった場合、原則として1ヵ月以内に申請しなければなりません。怠ってしまうと10万円以下の過料が科せられる可能性もあります。「面倒だから後でいいか…」と後回しにしがちですが、慎重に！
| 表示登記の種類 | 必要になる場面 |
|---|---|
| 建物表題登記 | 新築の建物を初めて登記するとき |
| 建物表題変更登記 | 増築・改築・用途変更をしたとき |
| 建物滅失登記 | 建物を取り壊したとき |
| 土地表題登記 | 新たに土地が生じたとき（埋立地など） |
| 土地地目変更登記 | 土地の用途（地目）が変わったとき |
| 土地分筆登記 | 一つの土地を複数に分けるとき |
| 土地合筆登記 | 複数の土地を一つにまとめるとき |
実務の現場でいちばん多いのは、やはり「新築の建物表題登記」ですね。一方で、増改築後に変更登記を何年も放置してしまっているケースも少なくありません。「そういえば昔増築したけど…」と思い当たる方は、ぜひ一度確認してみてください。
表示登記と保存登記（権利登記）の違いを整理
「表示登記と保存登記、何が違うの？」——これはご相談の中でも本当によくいただく質問です。一見似ているようで、目的も担当する専門家もまったく異なります。
| 項目 | 表示登記 | 保存登記（所有権保存登記） |
|---|---|---|
| 目的 | 不動産の物理的な状況を公的に記録する | 不動産の所有権を公的に記録する |
| 申請義務 | あり（原則1ヵ月以内） | なし（ただし実務上は必須） |
| 担当する専門家 | 土地家屋調査士 | 司法書士 |
| 記載箇所 | 登記事項証明書の「表題部」 | 登記事項証明書の「権利部（甲区）」 |
| 登録免許税 | 原則不要 | 固定資産評価額×0.4%（軽減措置あり） |
| 手続きの順序 | 先に行う | 表示登記完了後に行う |
一言で表すなら、「表示登記＝不動産の存在を登録する」「保存登記＝所有者が誰かを登録する」というイメージです。まず「存在」を登録して、そのあとに「所有者」を登録する——という順番が大切なんですね。登録免許税の軽減措置は時限措置となることもあるため、最新の情報は必ずご確認ください。
司法書士と土地家屋調査士、それぞれの役割と連携の仕組み
土地家屋調査士は「表示に関する登記」の専門家
表示登記を専門に扱うのが土地家屋調査士です。実際に現地へ出向いて測量を行い、境界を確定させたり、建物の形状・種類・床面積を調査したりします。その調査結果をもとに登記申請書や図面を作成し、法務局への申請代理を行います。不動産の「物理的な実態」を公的な記録に落とし込む専門家といえます。
司法書士は「権利に関する登記」の専門家
司法書士が担うのは、所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記など、権利部に関する登記手続きです。不動産売買の決済・新築の引き渡し・相続による名義変更・住宅ローンの借り換えなど、権利関係が動く場面で司法書士が活躍します。
この2つの士業は、業務範囲が法律によって明確に分かれています。司法書士が表示登記の代理申請を行うことはできませんし、土地家屋調査士が権利登記の代理申請を行うこともできません。それぞれの専門性を活かしながら連携することで、正確でスムーズな登記が実現するんですね。
新築物件を例にとった連携フロー
新築住宅の登記を例に、実際の連携フローを見てみましょう。
STEP ① 土地家屋調査士が建物表題登記を申請
建物が完成したら、まず土地家屋調査士が現地調査・測量を行い、建物表題登記を申請します。これが完了することで、その建物に「家屋番号」が与えられ、登記簿が初めて作成されます。
STEP ② 司法書士が所有権保存登記を申請
建物表題登記が完了したら、次に司法書士が所有権保存登記を申請します。これにより、「この建物の所有者は○○さんです」と公的に記録されます。
STEP ③ 住宅ローンがある場合は抵当権設定登記も
住宅ローンを利用している場合、金融機関のために抵当権設定登記も行います。こちらも司法書士が担当し、通常はSTEP②と同日に申請します。
実務の現場では、土地家屋調査士と司法書士が密に連絡を取り合いながら手続きを進めます。お客様からすれば「複数の専門家が動いていて複雑そう…」と感じるかもしれませんが、それぞれの専門家がプロとしての役割を果たすことで、記録の正確性と権利の安全が守られているんです。いいですね！
表示登記にかかる費用の目安
費用はケースによって大きく異なりますが、一般的な目安をお伝えします。正確な費用は物件の規模・所在地・状況によって変わりますので、あくまで参考としてご覧ください。
| 登記の種類 | 担当する専門家 | 報酬の目安 | 登録免許税 |
|---|---|---|---|
| 建物表題登記（新築） | 土地家屋調査士 | 8万〜12万円程度 | 原則不要 |
| 建物表題変更登記（増改築） | 土地家屋調査士 | 5万〜10万円程度 | 原則不要 |
| 建物滅失登記 | 土地家屋調査士 | 4万〜7万円程度 | 不要 |
| 所有権保存登記 | 司法書士 | 3万〜5万円程度 | 固定資産評価額×0.4% |
| 所有権保存登記（住宅用家屋証明あり） | 司法書士 | 3万〜5万円程度 | 固定資産評価額×0.15%（軽減措置） |
| 抵当権設定登記 | 司法書士 | 5万〜8万円程度 | 債権額×0.4%（軽減措置あり） |
「いくらかかるかわからなくて不安…」という方ほど、まずはご相談ください。費用の目安をお伝えするだけでも、ぐっと気持ちが楽になりますよ。
星総合法務事務所での表示登記サポートの流れ
「表示登記は土地家屋調査士の業務ですよね？司法書士に相談していいの？」と思われる方もいるかもしれません。そうなんですね、表示登記そのものを司法書士が代理申請することはできません。ただし、新築・リノベーション・相続・不動産売買など、権利登記とセットで発生する場面では、司法書士が土地家屋調査士との連携を含めてトータルでご案内しています。
① まずご相談ください
「新築物件の引き渡しがある」「未登記建物を登記したい」「土地を分筆して売却したい」——どんなご状況からでも大丈夫です。必要な登記の種類・手続きの順序・費用の目安を最初に整理します。
② 必要に応じて土地家屋調査士をご紹介
表示登記が必要な場合、信頼できる土地家屋調査士をご紹介・連携いたします。別々の事務所に何度も足を運ぶ手間をなるべく減らし、スムーズに進められるよう調整します。
③ 権利登記を司法書士が申請
土地家屋調査士による表示登記が完了したら、司法書士が所有権保存登記・抵当権設定登記などを申請します。決済日が決まっている場合は、スケジュール管理も含めて対応します。
④ 登記完了・内容確認
登記が完了したら、登記事項証明書の内容に間違いがないかを確認します。登記の内容はご本人にきちんとお伝えしますので、安心していただけると思いますよ。
よくある相談ケース
「新築一戸建てを建てたのですが、どこに何を依頼すればいいかわからなくて…」
このご相談は、事務所でも本当によくあります。新築の際は「建物表題登記（土地家屋調査士）→ 所有権保存登記（司法書士）→ 抵当権設定登記（司法書士）」という3ステップが基本です。住宅ローンを組んでいれば金融機関から司法書士の指定がある場合もありますが、いずれにしても流れを知っておくだけで安心感がぐっと違いますよね。
「親が亡くなって、未登記の建物が見つかりました」
相続手続きの中で未登記建物が発見されるケースは、意外と多いんです。未登記のままでは所有権の登記ができないため、まず土地家屋調査士が建物表題登記を行い、その後に司法書士が相続を原因とする所有権保存・移転登記を進めます。相続登記の義務化（2024年4月〜）もあり、慎重に手続きを進めることが大切です。最新の法令情報は必ずご確認ください。
「建物を増築したのですが、変更登記が必要ですか？」
そうなんですね、増築・用途変更を行った場合は建物表題変更登記が必要です。登記簿の面積や種類が実態と異なったままになっていると、売却・相続・ローン借り換えの際に問題が生じることがあります。「何年も前に増築したけど登記していない…」という方は、早めにご確認をおすすめします。
まずはお気軽にご相談ください
表示登記・権利登記についてご不安なことがあれば、どうぞ一人で抱え込まないでください。
星総合法務事務所では、新宿・渋谷エリアを中心に、皆さまの大切な手続きを丁寧にサポートしています。
司法書士【星総合法務事務所】
📍 東京都渋谷区代々木２丁目２０番２号 美和プラザ新宿５０１
📞 TEL：03-6709-2916
🚶♂️ 新宿駅南口から徒歩７分
🚶♂️ 京王新線・都営大江戸線 新宿駅６番出口から徒歩２分（６番出口を出てすぐです！）
🌐 https://hoshi-office.com/
よくある質問（FAQ）
Q1. 表示登記は司法書士に依頼できますか？
表示登記（建物表題登記・土地表題登記など）は、土地家屋調査士の専権業務です。司法書士は表示登記の代理申請を行うことができません。ただし、権利登記（所有権保存登記・相続登記など）とセットで手続きを進める場合は、星総合法務事務所から信頼できる土地家屋調査士をご紹介し、連携してトータルサポートいたします。
Q2. 新築の建物を登記しないままにしておくと、どうなりますか？
建物表題登記には申請義務があり、建物取得後1ヵ月以内に申請しなければなりません。怠ると10万円以下の過料が科せられる可能性があります。また、未登記のままでは所有権保存登記ができないため、住宅ローンの設定・建物の売却・相続手続きなどにも支障が生じます。早めの対応をおすすめします。
Q3. 表示登記と所有権保存登記は同時にできますか？
原則として同時申請はできません。建物表題登記が完了して家屋番号が付与されてからでないと、所有権保存登記の申請ができません。ただし、土地家屋調査士と司法書士が連携して手続きを進めることで、できる限りスムーズに完了するよう対応しています。
Q4. 相続した不動産に未登記建物があった場合はどうすればいいですか？
まず土地家屋調査士が建物表題登記を行い、その後に司法書士が相続を原因とする所有権の登記（保存・移転）を進めます。2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。法改正による変更もありますので、最新の情報は必ずご確認ください。まずはご相談いただければ、必要な手順を整理してお伝えします。
Q5. 土地を分筆して売却する場合、司法書士と土地家屋調査士のどちらに相談すればいいですか？
どちらにご相談いただいても大丈夫です。土地分筆登記（表示登記）は土地家屋調査士が担当し、その後の所有権移転登記（権利登記）は司法書士が担当します。先に司法書士へご相談いただければ、土地家屋調査士との連携を含めた全体フローをわかりやすく整理することができます。
Q6. 建物を増築したのに表示変更登記をしていません。今からでも対応できますか？
はい、対応できます。増築後に建物表題変更登記をしていないケースは実務上も珍しくありません。登記簿の内容が実態と異なるままでは、売却や相続の際に手続きが複雑になることがあります。まずは土地家屋調査士への相談が必要ですが、司法書士への窓口からご相談いただければ、連携してスムーズに対応できるようにサポートします。
Q7. 新宿周辺で表示登記・権利登記をまとめて相談できる窓口はありますか？
新宿駅南口から徒歩7分の星総合法務事務所では、表示登記に関する土地家屋調査士との連携紹介から、所有権保存登記・相続登記・抵当権設定登記などの権利登記まで、ワンストップでご案内しています。「何から始めればいいかわからない」という方も、まずはお気軽にお電話ください。