個人再生で住宅ローンはどうなる？住宅ローン特則をわかりやすく解説
「住宅ローンが残っているけど、借金を整理したい…。家を手放さずに済む方法はないの？」そう思ったことはありませんか？
住宅ローンを抱えながら多重債務に悩んでいる方にとって、「家を守れるかどうか」は、債務整理を検討するうえで最大の不安のひとつですよね。せっかくローンを払い続けてきた大切なマイホーム。できることなら手放したくないと思うのは、当然のことだと思います。
じつは、「個人再生」という手続きには、住宅ローン特則という仕組みがあります。これを使うと、家を残しながら住宅ローン以外の借金を大幅に減らすことができる場合があります。
個人再生とは？まずは基本から確認しましょう
個人再生とは、裁判所を通じて借金を大幅に減額し、残った金額を原則3年（最長5年）かけて分割返済する法的手続きです。自己破産と違って財産を処分しなくても済む場合が多く、手続き中の職業制限もありません。
住宅ローンのある方にとって特に重要なのが、住宅資金貸付債権の特則（通称：住宅ローン特則）という制度です。通常の個人再生では住宅ローンも減額対象になりますが、この特則を使うと住宅ローンだけは従来通りの返済を続けながら、それ以外の借金を減額することができます。
住宅ローン特則とはどんな制度？
住宅ローン特則は、一言でいうと「家を守るための特別ルール」です。
通常、個人再生の手続きでは、すべての債権者に対して平等に弁済計画を立てる必要があります。しかし住宅ローン特則を利用すると、住宅ローンだけを再生計画から切り離し、これまでどおり返済を続けることが認められます。
そうなんですね。つまり、住宅ローン以外の借金（消費者金融・クレジットカードなど）を減額しながら、マイホームを手元に残すことができるわけです。これはとても大きなメリットではないでしょうか。
住宅ローン特則を使うとどうなる？
具体的なイメージをつかんでもらうために、整理してみます。
| 項目 | 住宅ローン特則あり | 住宅ローン特則なし |
|---|---|---|
| 住宅ローンの扱い | 通常通り返済継続 | 再生計画に組み込まれる |
| その他の借金 | 条件に応じて減額可能 | 同様に減額可能 |
| 自宅の取り扱い | 維持できる場合が多い | 競売になる可能性がある |
| 担保権の実行 | 計画に従う限り抑止される | 通常通り実行の可能性あり |
住宅ローンだけは「聖域」として守りながら、その他の借金を整理できるイメージですね。
住宅ローン特則が使える条件
ただし、住宅ローン特則は誰でも使えるわけではありません。利用できる条件がいくつかありますので、確認しておきましょう。
対象となる債権の要件
住宅ローン特則の対象となる債権（住宅資金貸付債権）には、一定の要件が定められています。主なポイントは以下のとおりです。
- 債務者本人が居住するための住宅を取得・改良するための資金に関するローンであること
- その住宅および敷地（土地）に抵当権が設定されていること
- ローンの対象となる建物が現に債務者の居住の用に供されていること
慎重に！ここで注意したいのは、投資用不動産・賃貸専用物件・別荘などは原則として対象外という点です。あくまで「自分が住んでいる家」のための制度です。なお、1階を店舗・2階を居住スペースとして使っているような混合用途の物件については、個別の判断が必要になります。気になる方はぜひご相談ください。
住宅ローン特則が使えないケース
残念ながら、住宅ローン特則を使えないケースもあります。たとえば以下のような場合です。
- すでに担保権（抵当権）の実行（競売）が始まっている
- 対象の住宅・敷地以外の不動産（別の土地・別の建物など）にも同一ローンの担保が設定されている場合（一部例外あり）
- 住宅ローン以外の債権者も同じ不動産に抵当権を持っている
自分の状況が当てはまるかどうかは、ケースごとに異なります。「使えるかも？」と思ったら、まずご相談いただくのがいちばんですね。
住宅ローン債務は減額できない
住宅ローン特則を使う場合、住宅ローンそのものは一切減額できないという点は、しっかり理解しておく必要があります。
これは制度上のルールとして明確に定められており、住宅ローン債権者の同意がなければ、元本の減額はできません。あくまで「住宅ローンはそのまま払い続けながら、他の借金を減らす」という仕組みです。
「住宅ローンも減らせると思っていた」というご相談をいただくことがあります。そうなんですね、これは誤解しやすいポイントなので、ぜひ覚えておいてください。
保証人・連帯債務者への影響はどうなる？
個人再生の手続きでは、通常、再生計画の効力は担保権・保証人・連帯債務者には及びません。つまり、手続きをとった本人の返済義務は減額されても、保証人はそのまま請求を受け続けるということです。
ところが、住宅ローン特則付きの再生計画には特別な規定があります。
住宅ローン特則が適用された場合、住宅ローンに関しては、担保権者・保証人・連帯債務者に対しても再生計画の効力が及ぶとされています。つまり、再生計画に従って住宅ローンの返済を続ける限り、以下のことが防げるわけです。
- 担保権（抵当権）の実行＝競売にかけられること
- 保証人が代わりに返済を求められること
- 連帯債務者が別途支払いを求められること
これはいいですね！住宅ローンを連帯保証してもらっている家族や親族がいる方にとって、非常に重要なポイントです。
保証人がいる場合の注意点
ただし、住宅ローン以外の借金（消費者金融やクレジットカードなど）に保証人がいる場合は、話が別です。そちらには住宅ローン特則の効力は及びませんので、保証人への請求は継続されます。保証人がいる借金がある場合は、手続き前に司法書士・弁護士に相談して、保証人への影響についても確認しておくことをおすすめします。
個人再生の手続きの流れ
実際の手続きがどんな流れで進むのか、簡単に整理しておきましょう。
| ステップ | 内容 | 目安期間 |
|---|---|---|
| 相談・受任 | 司法書士・弁護士への相談、受任通知の発送 | 即日〜数日 |
| 申立準備 | 書類収集、家計収支の整理、財産調査 | 1〜3ヶ月程度 |
| 裁判所への申立 | 必要書類を揃えて申立 | 準備完了次第 |
| 個人再生委員の選任 | 給与所得者等再生ではほぼ必ず選任。小規模個人再生では選任されない場合も多い | 申立後すぐ |
| 再生計画案の作成・提出 | 返済計画の作成・債権者との調整 | 数ヶ月 |
| 再生計画の認可 | 裁判所が計画を認可 | 申立から約6〜10ヶ月 |
| 返済開始 | 認可後、分割返済スタート | 認可後 |
ケースによって期間は大きく異なりますので、あくまで目安としてご参照ください。
個人再生手続きに必要な書類（主なもの）
手続きには多くの書類が必要です。主なものを一覧にまとめました。
| 書類の種類 | 具体例 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 運転免許証・マイナンバーカードなど |
| 収入証明 | 給与明細（直近2〜3ヶ月）・源泉徴収票・確定申告書など |
| 借金関係 | 借入残高証明・返済予定表・取引履歴 |
| 資産関係 | 通帳コピー、不動産登記事項証明書、固定資産評価証明書 |
| 住宅ローン関係 | 金銭消費貸借契約書・残高証明・返済予定表 |
| 家計収支 | 家計収支表（2〜3ヶ月分） |
書類の収集は思ったより手間がかかることが多いです。早めに動き出すことをおすすめします。慎重に！
住宅ローン特則を使う前に確認しておきたいポイント
住宅ローン特則を検討する前に、もう少し確認しておきたいことをまとめます。
住宅ローンの返済を続けられる収入があるか
個人再生は、将来にわたって住宅ローンを返済し続けることが前提です。現在の収入で住宅ローンをきちんと払い続けられるかどうかが、制度を使ううえで最も重要な条件のひとつです。収入が不安定だったり、そもそも住宅ローンの返済が滞っている期間が長くなっていたりする場合は、別の選択肢も考える必要があります。
住宅ローン以外にも担保が設定されていないか
住宅・敷地以外の不動産にも同一ローンの担保が設定されていると、住宅ローン特則が使えない場合があります。不動産登記簿をしっかり確認しておきましょう。
競売手続きが開始していないか
すでに競売が始まっている場合は、住宅ローン特則を使えないことがあります。タイミングがとても重要ですので、「もうダメかも」と諦める前に、早めに専門家へご相談ください。
個人再生と自己破産、どちらを選ぶ？
「個人再生と自己破産のどちらにすべきか」というご相談も多いです。簡単に比較してみましょう。
| 比較項目 | 個人再生 | 自己破産 |
|---|---|---|
| 借金の減額幅 | 借金総額・財産状況・収入により異なる（法律上の基準に基づき算出） | 全額免除（非免責債権を除く） |
| 財産の処分 | 清算価値保障原則により、財産額以上の弁済が必要 | 一定以上の財産は処分が必要 |
| 自宅の維持 | 住宅ローン特則を使えば維持可能 | 原則として処分される |
| 手続き中の職業制限 | なし | 一部の職業で制限あり（手続き中のみ） |
| 向いているケース | 収入がある・家を守りたい | 収入が少ない・財産がない |
家を残したい方にとっては、個人再生＋住宅ローン特則の組み合わせが有力な選択肢になりますね。なお、個人再生の最低弁済額は、①借金総額に応じた最低弁済額基準、②保有財産額を基準とした清算価値保障基準、③給与所得者の場合は可処分所得基準、この3つのうち最も高い金額が適用されます。どのくらい減額できるかはケースによって大きく異なりますので、具体的な試算はぜひご相談ください。
まずはお気軽にご相談ください
個人再生や住宅ローン特則についてご不安なことがあれば、どうぞ一人で抱え込まないでください。星総合法務事務所では、新宿・渋谷エリアを中心に、皆さまの大切な手続きを丁寧にサポートしています。
司法書士【星総合法務事務所】
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よくある質問（FAQ）
Q1. 住宅ローン特則を使えば、必ず家を残せますか？
住宅ローン特則を利用しても、必ずしも自宅を残せるとは限りません。住宅ローンの返済を続けられる安定した収入があること、競売手続きが開始していないことなど、複数の条件を満たす必要があります。ご自身の状況が条件に合うかどうかは、司法書士や弁護士への相談で確認するのが確実です。
Q2. 住宅ローン特則を使うと、住宅ローンの金額も減らせますか？
いいえ、住宅ローン特則を使っても住宅ローンの元本を減額することはできません。住宅ローン債権者の同意がない限り、住宅ローンは一切減免されないというのが法律上のルールです。住宅ローン以外の借金（消費者金融・クレジットカードなど）を減額しながら、住宅ローンはそのまま返済を続けるイメージです。
Q3. 住宅ローンの保証人になっている家族への影響はどうなりますか？
住宅ローン特則付きの再生計画が成立した場合、住宅ローンに関しては保証人・連帯債務者にも再生計画の効力が及びます。そのため、再生計画どおりに返済を続ける限り、保証人が代わりに請求を受けることは原則として防げます。ただし、住宅ローン以外の借金の保証人には、この効力は及びませんのでご注意ください。
Q4. すでに住宅ローンの返済が数ヶ月遅れています。今からでも手続きできますか？
返済が遅れていても手続きができる場合はありますが、競売の手続きが開始してしまうと住宅ローン特則が使えなくなるリスクがあります。時間的な猶予が少なくなっている可能性がありますので、できるだけ早めに専門家へご相談ください。早い段階でのご相談が、選択肢を広げることにつながります。
Q5. 個人再生の手続きは司法書士に依頼できますか？
司法書士は、個人再生の申立書類の作成や手続き全般のサポートを行うことができます。星総合法務事務所では、ご相談内容を丁寧にお聞きしたうえで、必要に応じて弁護士と連携しながら対応しております。「どこに相談すればいいかわからない」という方も、まずはお気軽にお声がけください。