【司法書士が解説】抵当権設定・抹消登記とは？住宅ローン完済後の手続き・費用をわかりやすく解説
「住宅ローンを完済したのに、そのままにしておいて大丈夫なの？」「抵当権って何？ローンを組むときに何をするのか全然わからない…」「完済後の抹消登記って自分でできるのかな、費用はどのくらいかかるの？」そんな疑問や不安を抱えていませんか？
抵当権は、住宅ローンを組んだときに金融機関が不動産に設定する担保のことです。ローン完済後も手続きをしなければ、登記簿には抵当権が残ったままになります。「完済したのにそのまま放置している」という方は、実はとても多いんですね。でも、売却や借り換えのタイミングで困ったり、相続のときに手間が増えたりすることもありますので、早めに対応しておくことをおすすめします。この記事では、抵当権設定登記・抵当権抹消登記それぞれの仕組みから手続きの流れ・費用の目安・司法書士に依頼するメリットまで、できるだけわかりやすくお伝えします。
抵当権とは？基本をわかりやすく解説
抵当権の仕組み
抵当権とは、住宅ローンなどの融資を受ける際に、金融機関が「ローンを返済できなくなった場合に備えて」不動産を担保として確保するための権利のことです。たとえば、3,000万円のマンションを住宅ローンで購入した場合、金融機関はそのマンションに抵当権を設定します。万が一、借主がローンを返済できなくなった場合、金融機関はその不動産を競売にかけて貸したお金を回収できるようになっているんですね。
抵当権は、設定された不動産の登記簿（登記事項証明書）に記録されます。「乙区」と呼ばれる欄に「抵当権設定」として金融機関名・債権額・利息などが記載されるため、登記簿を見れば誰でも担保が設定されていることを確認できます。これが「抵当権の公示」という役割で、第三者への警告機能も果たしています。
抵当権設定登記と抵当権抹消登記の違い
抵当権に関わる登記は大きく２種類あります。
| 登記の種類 | タイミング | 内容 |
|---|---|---|
| 抵当権設定登記 | 住宅ローン等の融資実行時 | 金融機関が不動産を担保にとる権利を登記簿に記録 |
| 抵当権抹消登記 | 住宅ローン等の完済時 | 担保権が消滅したことを登記簿から消す手続き |
設定は「担保をつける」、抹消は「担保を消す」とシンプルに覚えておくといいですね。ローンを組んで不動産を購入した方は、必ず将来的に抹消の手続きが必要になります。
抵当権設定登記の手続き
設定登記が必要になるケース
抵当権設定登記は、主に以下の場面で必要になります。
| ケース | 内容 |
|---|---|
| 住宅ローンを組んで不動産を購入するとき | 金融機関が融資の担保として設定 |
| 不動産を担保に事業資金の融資を受けるとき | 金融機関または個人からの融資に伴う設定 |
| 既存の住宅ローンを借り換えるとき | 旧ローンの抹消＋新ローンの設定を同日に実施 |
| 追加融資（つなぎ融資・リフォームローン等）を受けるとき | 融資条件に応じた設定 |
住宅ローンを組む場合、金融機関は「抵当権設定登記が完了すること」を融資実行の条件としているのが一般的です。そのため、所有権移転登記（不動産の名義変更）と抵当権設定登記は決済当日に同時に行われます。
設定登記の手続きの流れ
STEP① 事前準備・書類の確認
融資実行（決済）日が決まったら、司法書士が金融機関・売主・買主の書類を事前に確認します。抵当権設定に必要な書類は金融機関から提供されますが、内容に不備がないかを事前チェックすることで当日の手続きをスムーズに進めることができます。
STEP② 決済当日の立ち会い・同時申請
決済当日、司法書士が立ち会いのもとで所有権移転登記と抵当権設定登記を同時に申請します。金融機関の担当者・売主・買主が集まる場で本人確認・書類確認を行い、問題がなければ融資実行と同時に登記申請へと進みます。慎重に！この確認を丁寧に行うことが、取引の安全を守る最も重要なプロセスです。
抵当権設定登記に必要な主な書類は以下の通りです（ケースによって異なります）。
| 書類の種類 | 用意する人 | 備考 |
|---|---|---|
| 抵当権設定契約証書 | 金融機関が準備 | ローン契約書に基づいて作成 |
| 登記識別情報（権利証） | 不動産所有者（買主） | 所有権移転登記完了後に発行されたもの |
| 印鑑証明書 | 不動産所有者（買主） | 発行後3か月以内のもの |
| 住民票 | 不動産所有者（買主） | 市区町村役場 |
| 固定資産税評価証明書 | 売主または買主 | 市区町村役場または都税事務所 |
| 委任状 | 不動産所有者（買主） | 司法書士への委任 |
STEP③ 登記完了・書類のお渡し
法務局の審査が完了すると登記が完了します。審査期間はおおむね１〜２週間程度が目安です（時期・ケースによって異なります）。完了後は登記識別情報通知書などをお渡しして手続き完了となります。
抵当権抹消登記の手続き
住宅ローン完済後は「抹消登記」を忘れずに
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送付されます。ここで大切なのは、「完済しただけでは抵当権は自動的に消えない」ということです。登記簿から抵当権を削除するためには、改めて法務局に抹消登記の申請をする必要があります。「完済証明書が来たから終わった」と思っていたら、実はまだ登記簿に抵当権が残っていた…というケースは相談現場でもよく耳にします。そうなんですね、完済後の手続きこそしっかり済ませておきたいですよね。
抹消登記の手続きの流れ
STEP① 金融機関からの書類受け取り
住宅ローン完済後、金融機関から以下のような書類が送付されます。これらが抹消登記に必要な「解除書類」です。
| 金融機関から送付される書類 | 内容 |
|---|---|
| 登記済証または登記識別情報通知 | 抵当権設定時に発行されたもの |
| 弁済証書または解除証書 | ローン完済・抵当権解除を証明する書類 |
| 金融機関の代表者事項証明書 | 法務局への申請に必要 |
| 委任状（司法書士へ） | 金融機関から交付 |
これらの書類には保管期限があるものも含まれます。特に「解除証書」「委任状」は有効期限がある場合がありますので、受け取ったら早めに手続きを進めることをおすすめします。慎重に！
STEP② 司法書士への依頼・書類確認
書類が揃ったら司法書士にご相談ください。受け取った書類が揃っているか・有効期限内かを確認した上で、抹消登記申請書類を作成します。「書類が揃っているかどうか不安」という方も、当事務所で一つひとつ確認しますのでご安心ください。
STEP③ 法務局への申請・完了
書類が整ったら法務局に抹消登記を申請します。審査完了まではおおむね１〜２週間程度が目安です。完了後は登記事項証明書で抵当権が消えていることを確認して手続き完了となります。いいですね！登記簿がすっきりした状態になります。
抵当権設定・抹消登記にかかる費用の目安
| 費用の種類 | 内容 | 税率・金額の目安 |
|---|---|---|
| 登録免許税（設定） | 国に納める税金 | 債権額 × 0.4％ ※軽減措置あり |
| 登録免許税（抹消） | 国に納める税金 | 不動産１筆につき1,000円 |
| 司法書士報酬（設定） | 司法書士への報酬 | 案件の内容によって異なる |
| 司法書士報酬（抹消） | 司法書士への報酬 | 設定より比較的リーズナブルなことが多い |
| 実費（諸費用） | 書類取得費用など | 取得する書類の種類・通数による |
抵当権抹消登記は設定登記と比べて登録免許税が格段に安く（不動産１筆につき1,000円）、比較的費用を抑えやすい手続きです。とはいえ、司法書士報酬はケースによって異なりますので、まずはご相談の上でお見積もりをご確認ください。費用が気になってなかなか動けないという方も、いかがでしょう？当事務所では丁寧にご説明しますので、お気軽にお声がけください。
設定登記と抹消登記の費用・特徴比較
| 項目 | 抵当権設定登記 | 抵当権抹消登記 |
|---|---|---|
| 登録免許税の基準 | 債権額（借入額）× 0.4％ | 不動産１筆につき1,000円 |
| 手続きのタイミング | 融資実行（決済）当日 | 住宅ローン完済後 |
| 必要書類の準備 | 金融機関＋買主双方で準備 | 主に金融機関からの書類 |
| 手続きの複雑さ | 決済立ち会いが伴うためやや複雑 | 比較的シンプル |
| 放置した場合のリスク | 融資実行ができない | 売却・担保設定・相続時に支障が出る |
設定は「ローンを組む前に必ずやること」、抹消は「完済後の片付け」とイメージするとわかりやすいですよね。どちらも放置するリスクがあるという点では共通していますよ。
抵当権登記を司法書士に依頼するメリット
設定登記：取引の安全を守る専門家として
住宅ローンを組む際の決済において、司法書士は売主・買主・金融機関の三者の権利関係を確認しながら手続きを進めます。「抵当権が正しく設定されなかった」「書類の不備で融資が遅れた」といったトラブルを防ぐために、司法書士が間に入ることは金融機関・買主双方にとって安心感につながります。実際の決済現場では、司法書士の確認が取引全体の進行の要になっていると感じます。
抹消登記：書類の期限切れ・紛失リスクを防ぐ
金融機関から送られてくる抹消書類には、委任状など有効期限のあるものが含まれます。「もらった書類をそのまましまっておいたら有効期限が切れていた」というご相談も少なくありません。司法書士に依頼することで、書類の確認から申請まで確実に進めることができます。書類が一部不足している場合も、金融機関への問い合わせ方法をご案内しますのでご安心ください。
弁護士との業務範囲の違い
| 項目 | 司法書士 | 弁護士 |
|---|---|---|
| 抵当権設定・抹消登記の申請代理 | ✅ 専門業務として対応 | 可能だが専門外のことが多い |
| 融資・担保契約書の内容確認サポート | ⚠️ 補助的な確認は可能 | ✅ 対応可能 |
| 競売・任意売却に関する交渉・代理 | ❌ 弁護士の業務範囲 | ✅ 対応可能 |
| 借り換え時の抵当権変更・抹消＋再設定 | ✅ 専門業務として対応 | 可能だが専門外のことが多い |
| 費用の傾向 | 比較的リーズナブル | 司法書士より高額になりやすい |
抵当権の設定・抹消登記手続きは、司法書士の専門領域です。一方、競売・任意売却の交渉や、ローン返済が困難になった場合の金融機関との交渉については弁護士の業務範囲になります。当事務所の代表は簡裁代理認定司法書士（第101248号）として、140万円以下の民事紛争についても対応が可能ですので、まずはご相談ください。
よくある相談事例
実際の相談現場でよくいただくご相談の傾向をご紹介します（個人を特定できる情報は含みません）。
「住宅ローンを完済して10年以上経つが、抵当権の抹消を放置してしまっている」
「いつかやろう」と思いながら年月が経ってしまうケースは、相談現場で本当によく耳にします。放置しても罰則はありませんが、不動産を売却しようとしたときや相続が発生したときに手続きが煩雑になります。金融機関から受け取った書類が手元にあるなら、まずは状況を確認してみませんか？当事務所では書類の内容確認から対応しますので、新宿駅からお近くの方はぜひお立ち寄りください。
「住宅ローンを借り換えたいが、手続きが複雑そうで…」
住宅ローンの借り換えでは、旧金融機関の抵当権抹消と新金融機関の抵当権設定を同日に行うのが一般的です。「旧ローンを返して新ローンを組む」という流れの中で、司法書士が抹消・設定の両方の手続きを一括してサポートします。借り換えを検討している方も、まずはご相談ください。
「金融機関から完済書類が届いたが、どれが必要な書類かわからない」
完済後に金融機関から複数の書類が同封されてきて「どれをどうすればいいの？」と戸惑う方は多いですね。そうなんですね、書類の種類や内容は金融機関によって異なるため、一見しただけでは判別しにくいこともあります。書類をお持ちいただくか、写真を撮ってご相談いただければ、内容を確認した上でわかりやすくご説明します。
まずはお気軽にご相談ください
抵当権設定・抹消登記についてご不安なことがあれば、どうぞ一人で抱え込まないでください。
星総合法務事務所では、新宿・渋谷エリアを中心に、皆さまの大切な手続きを丁寧にサポートしています。
司法書士【星総合法務事務所】
📍 東京都渋谷区代々木２丁目２０番２号 美和プラザ新宿５０１
📞 TEL：03-6709-2916
🚶♂️ 新宿駅南口から徒歩７分
🚶♂️ 京王新線・都営大江戸線 新宿駅６番出口から徒歩２分（６番出口を出てすぐです！）
🌐 https://hoshi-office.com/
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よくある質問（FAQ）
Q1. 住宅ローンを完済したら抵当権は自動的に消えますか？
いいえ、自動的には消えません。住宅ローンを完済しても、法務局に抹消登記を申請しなければ、登記簿には抵当権が残ったままになります。金融機関から送られてくる完済書類を受け取ったら、早めに司法書士に相談して抹消登記の手続きを進めることをおすすめします。
Q2. 抵当権抹消登記の費用はどのくらいかかりますか？
費用は「登録免許税」と「司法書士報酬」の合計です。登録免許税は不動産１筆につき1,000円と比較的安価です。司法書士報酬は案件の内容によって異なりますので、まずはご相談の上でお見積もりをご確認ください。
Q3. 抵当権抹消登記は自分でできますか？
制度上は本人申請も可能です。ただし、金融機関から送付される書類の種類と使い方を正確に理解した上で、法務局所定の申請書類を作成する必要があります。書類に不備があると補正が必要になり手続きが遅れることがありますので、確実に進めるためには司法書士への依頼をおすすめします。
Q4. 住宅ローンを借り換える場合、どのような登記手続きが必要ですか？
借り換えでは、旧金融機関の「抵当権抹消登記」と新金融機関の「抵当権設定登記」を同日に行うのが一般的です。両方の手続きを司法書士が一括サポートしますので、借り換えをご検討中の方もお気軽にご相談ください。
Q5. 金融機関から送られてきた書類はどのくらい保管すればいいですか？
金融機関から送付される委任状などには有効期限がある場合があります。書類を受け取ったら、早めに手続きを進めることをおすすめします。万が一、書類の有効期限が切れてしまった場合は、金融機関への再発行依頼が必要になります。最新の書類有効期限については、発行した金融機関にご確認ください。
Q6. 抵当権設定登記の登録免許税はどのくらいかかりますか？
抵当権設定登記の登録免許税は、債権額（借入額）の0.4％が基本税率です。住宅用家屋で一定の要件を満たす場合は軽減措置が適用されるケースがあります。軽減措置の適用可否については最新情報をご確認の上、ご相談の際にあわせてお知らせください。
Q7. 抵当権抹消を放置すると何か問題になりますか？
法律上の罰則はありませんが、不動産を売却する際や担保に入れる際、または相続が発生した際に手続きが複雑になります。また、抹消書類の委任状に有効期限があるため、放置しすぎると金融機関への再発行依頼が必要になる場合があります。早めの対応を強くおすすめします。